KİRA TAHLİYE SEBEPLERİ NELERDİR? TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ Mİ?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Burada genel olarak yanılgıya düşülen durum ise, belirli süreli sözleşmelerin aynı koşullarla bir yıl uzaması halinde sözleşmenin belirsiz süreliye dönüştüğünün düşülmesidir. Ancak belirli süreli yapılan sözleşme, uzama halinde de belirli olma özelliğini devam ettirmektedir. Tahliye davası açarken süre hesaplamasında bu duruma dikkat edilmesi önem arz etmektedir. Aksi halde, ihtarnamenin veya davanın süresinde olmaması nedeniyle hak kaybına uğrama ihtimali yüksektir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bu bahsettiğimiz fesih, bildirim yoluyla yapılan tahliyedir. Bir de dava yoluyla tahliye şekilleri bulunmaktadır. Aşağıda sırasıyla ve kısaca değineceğiz. Tahliye davalarında süreler büyük önem arz ettiğinden Bursada tahliye davalarına bakan avukattan destek almanız süreci doğru yöneltmek adına önemlidir.
1-İhtiyaç Nedeniyle Tahliye:
Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Burada ihtiyacın gerçek, zorunlu, sürekli ve samimi olması gerekmektedir. Yargıtay, 18 yaşını doldurmuş kişinin ailesinden ayrı eve çıkmak istemesini de gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirmiş ve tahliye kararı verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2016/3380 E. 2016/3343 K. 25.04.2016 tarihli kararı, “Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma isteği olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” şeklindedir.
2-Yeniden İnşa ve Onarım Nedeniyle Tahliye:
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Burada da önemli olan yapılacak tadilatın kiracı varken mümkün olmamasıdır. Taşınmazda yapılacak küçük veya zorunlu olmayan tadilatlar nedeniyle tahliye imkanı mümkün değildir. Ayrıca taşınmaz için yapılacak tadilat/onarım projesinin de mahkemeye sunulması gerekmektedir.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2014/10295 E., 2014/12270 K. Ve 11.11.2014 tarihli kararı “Türk Borçlar Kanun'unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.” şeklindedir.
3-Kiracı Tarafından Tahliye Taahhüdü Verilmiş Olması:
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı tarafından verilen taahhütnamenin geçerli olabilmesi için; yazılı olması, kira sözleşmesinden sonra yapılmış olması, tahliye tarihinin ve tahliye edilecek taşınmazın açık bir şekilde belirtilmiş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin imzalandığı gün alınan tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. Uygulamada genelde kiraya veren, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte kiracıdan boş bir şekilde tahliye taahhüdü almakta ve kiracı da içeriği boş tahliye taahhüdüne imza atarak kiraya verene vermektedir. Her ne kadar bu durumda tahliye taahhüdü geçersiz gibi görünse de kiraya veren, sonrasında tahliye taahhüdünün içeriğini doldurarak kiracının taşınmadan tahliye edilmesini isteyebilmektedir. Bu durumda da mahkeme, kiracının boş tahliye taahhüdüne imza atmasını kabul etmekte ve diğer şartları da taşıdığı takdirde tahliyeye karar vermektedir. Burada kiracı ancak, boş tahliye taahhüdünün anlaşmaya aykırı bir şekilde doldurulduğunun ispatlar ise kiraya verenin tahliye talebinin reddini sağlayabilecektir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 E., 2021/1108 K. Ve 28.09.2021 tarihli kararı, ”Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).” şeklindedir.
4-İki Haklı İhtar Sonrası Tahliye:
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Burada da önemli olan husus, ihtarın yazılı ve süresi içerisinde çekilmiş olmasıdır. İhtarname kiracıya ulaşmadan kiracı, ödemeyi yapar ise ihtar, haklı sayılmayacaktır. Dolayısıyla ihtarın kiracının eline ulaştığında ödemenin hala yapılmamış olması da şarttır.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2016/51 E., 2016/5316 K. Ve 20.09.2016 tarihli kararı, “İki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Yasal bir aylık süre geçirildikten sonra açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.” şeklindedir.
5-Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye:
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Burada yeni malik, kendisi için hangi süre daha yakın olacak ise o süreye uyarak tahliye isteminde bulunabilecektir. Bu konuda yeni malike bir kolaylık sağlanmıştır. Tabi yeni malikin de yukarıda belirtmiş olduğumuz gibi ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması gerekmektedir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 2017/9135 E., 2018/2167 K. Ve 08.03.2018 tarihli kararı, “Davacı yeni malik dava konusu taşınmazı 06.06.2014 tarihinde satın almış ve 07.08.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarla, davalıya, kiracısı bulunulan taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını, kiralananı tahliye etmesini bildirmiştir. Bu durumda ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ ettirilmediğinden davacının TBK’nun 351. maddesine dayanarak 04/03/2015 tarihinde açtığı dava süresinde değildir.” şeklindedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Tahliye davalarında görevli mahkeme kira ilişkisinden kaynaklı olduğu için Sulh Hukuk Mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yeni düzenleme ile birlikte tahliye uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.
Bu süreçte bir avukatınızın olması süreci doğru yönetebilmek ve sürecin uzamaması açısından oldukça önemli olup, detaylar için Bursa Hukuk ve Arabuluculuk'a başvurabilirsiniz.