KİRA TESPİT DAVASI
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası hukuki
dayanağını TBK md.344'ten almaktadır. Üzerinden 5 yıl geçen konut veya iş yeri
kiralarında yeni dönem kira bedelinin taraflarca belirlenememesi sebebiyle
Mahkeme tarafından bedelin hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenmesinin talep
edildiği davaya denir.
KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Günümüz şartlarında kiralayan tarafından
davanın açılması daha sık karşılaşılan durum iken istisnai olarak kira bedelini
yüksek bulan kiracı tarafından da kira tespit davası açılabilir. Kiralanan
konut veya iş yeri elbirliği mülkiyeti halindeyse tüm ortakların birlikte
davayı açması gerekirken paylı mülkiyet halindeki taşınmazda her bir paydaş
yalnızca kendi payı için davayı açabilir.
Dava aşamasında konutun veya iş
yerinin el değiştirmesi sonucunda yeni malik de açılmış olan davayı devam
ettirebilir.
KİRA TESPİT DAVASI NASIL AÇILIR?
01.09.2023 tarihi itibariyle
açılacak olan kira tespit davalarında Zorunlu Arabuluculuk kurumu
getirilmiştir. Arabuluculuk aşaması tüketildikten sonra kiracı veya kiraya
veren tarafından verilecek olan dava dilekçesi ile dava açılır. Dava
dilekçesinde talep edilmesi gereken miktar net ve kesin olmalı, dava masrafları
eksiksiz bir şekilde yatırılmadır.
Kira tespit davası kısmi dava veyahut belirsiz
alacak davası olarak açılamayacağından başta talep edilen miktar dava
aşamasında ıslah edilemez. Yargıtay
uygulamasına göre talep sonradan değiştirilemeyeceği için talep net
belirtilmelidir. Bu sebeple mağduriyet yaşanmaması açısından dava açmadan önce
eksper raporu almakta fayda vardır.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kira tespit davası sözleşmenin
üzerinden 5 yıl geçmeden açılamayacaktır. Kira ilişkisinin üzerinden 5 yıl
geçtikten sonra dava her zaman açılabilir.
Taraflar arasında birden fazla
kira sözleşmesi varsa 5 yılın nasıl hesaplanacağı hususu da önemlidir. Yeni
sözleşme ile önceki sözleşme arasında esaslı değişiklik yok ise 5 yılın
hesabında eski sözleşme esas alınır.
Kira tespit davası yeni kira
döneminden en geç 30 gün önce açılır ise tespit edilecek olan bedel yeni dönem
için geçerli olmuş olur.
KİRA TESPİT DAVASINDA İHTAR ŞARTI VAR MIDIR?
Kira tespit davasında kanun
koyucu herhangi bir ihtar şartı öngörmemiştir. Dava açılmadan önce ihtar
gönderilmesi yalnızca dava sonucunda tespit edilen bedelin hangi tarihten
itibaren geçerli olacağını etkilemektedir. Her ne kadar ihtarname dava şartı olarak
zikredilmemişse de TBK md. 345 hükmü incelendiğinde görüleceği üzere yeni dönem
başlangıcından en geç 30 gün önce ihtarname gönderilmesi ve devamında yeni kira
döneminin sonununa kadar dava açılması durumunda belirlenen bedel yeni kira
döneminin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
YENİ KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?
Kira tespit davasında kira bedeli
belirlenirken hakim tarafından Tüketici Fiyat Endeksi, emsal kira bedelleri ve
kiralananın durumu göz önüne alınır. Bu davalarda hakim tarafından eski kiracı
lehine hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.
KİRA TESPİT DAVASI SÜRERKEN KİRACI EVDEN ÇIKARSA NE OLUR?
Kira tespiti davası sonucunda
belirlenen miktar geçmişe etkili olduğundan kiracının dava devam ederken evi
tahliye etmesi durumu değiştirmez. Tespit edilen miktar kiracının kiralananda
kaldığı aylar için belirleyici olur.
YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME NEDİR?
Kira tespit davası kural olarak
gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi veya davalının yerleşim yeri
Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
KİRA TESPİT DAVASI SONUCUNDA VERİLECEK HÜKÜM
Kira tespit davalarında verilecek
olan hüküm eda hükmü niteliğinde olmadığı gibi diğer tespit davaları gibi
hukuki ilişkiyi tespit hükmünde de değildir. Tespit davasındaki karar eda
hükmünde olmadığı için ilamlı icraya konu olamayacaktır.
Geriye etkili hüküm ifade edecek
kira farkı alacakları hükmün kesinleşmesi ile talep edilebilir hale gelir.
Bu süreçte bir avukatınızın olması süreci
doğru yönetebilmek ve sürecin uzamaması açısından oldukça önemli olup, detaylar
için Bursa Hukuk ve Arabuluculuk'a başvurabilirsiniz.